OPCI, SIIC : les autres produits de la pierre-papier
Tout comme les SCPI, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) permettent d'investir indirectement dans l'immobilier. Que faut-il savoir ? Quelles différences avec les SCPI ? Comment investir dans ces placements ? Nos réponses.
OPCI, investissement immobilier et financier
Autre produit de la « pierre-papier », les OPCI vous offrent la possibilité, comme les SCPI, d’être copropriétaire de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) à partir d’un budget limité. Les OPCI sont un moyen de diversifier votre patrimoine, dans l’espoir de bénéficier de rendements attractifs et avec un horizon de placement à moyen/long terme.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse. Créé et géré par une société de gestion, il réunit l’épargne d’un grand nombre d’investisseurs pour le placer dans l’immobilier locatif. Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP, ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle des Sicav.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60% minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5% minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
Comment investir dans un OPCI ?
Vous pouvez acheter directement des parts d’OPCI auprès des sociétés de gestion ou des distributeurs (banques, assureurs, conseillers indépendants). Ces fonds sont généralement souscrits dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie investi en unités de compte. Si vous souhaitez vendre vos parts, il faut savoir que les OPCI sont tenus de vous les racheter.
En investissant dans un OPCI, vous déléguez, moyennant des frais, la gestion de votre patrimoine immobilier à la société de gestion, qui va s’occuper de la location des biens, des charges, des travaux, mais également des actifs financiers. Vous percevez un revenu, qui va dépendre des loyers perçus et de la quantité de parts détenues, ainsi que des rendements des actifs financiers. Bien qu’étant un placement à moyen-long terme, l’OPCI est plus liquide qu’une SCPI et permet, de par la diversité des biens détenus et la variété des investissements (immobiliers et financiers) qui la composent, de mutualiser les risques.
Quelle réglementation ?
Comme pour les SCPI, la mise sur le marché d'un OPCI est soumise à l'agrément de l'AMF. De même, les sociétés de gestion en charge des OPCI sont agréées par l'AMF. Dans le cadre de son rôle de régulateur et de contrôle, elle assure le suivi tout au long de la vie des OPCI. Les actifs dans lesquels est investie l'épargne des investisseurs sont conservés chez un « dépositaire » et sont protégés en cas de faillite de la société de gestion.
Les bonnes pratiques pour investir en OPCI
Avant d’investir en OPCI, assurez-vous que cela correspond à vos objectifs et à vos moyens financiers. Les OPCI sont un placement à moyen / long terme : n’investissez que des sommes dont vous n’aurez pas besoin dans l’immédiat.
Il s’agit d’un placement risqué : ni le capital, ni le rendement ne sont garantis. En achetant des parts d’OPCI, vous vous exposez à la fois aux risques du marché immobilier et du marché financier : la valeur de ce placement peut donc varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution de ces deux marchés. A cela s’ajoutent les risques liés à l’endettement et au crédit, si l’OPCI a recours à l’emprunt, les taux d’intérêt pouvant évoluer.
N’investissez donc pas tout votre argent sur ce type de placement et veillez à garder une épargne de précaution.
L’investissement en OPCI entraîne de nombreux frais : frais d’achat, frais de vente, frais de fonctionnement et de gestion, d’exploitation immobilière, de transaction ou encore d’éventuelles commissions de surperformance.
Enfin, regardez toutes les informations à votre disposition sur l’OPCI et sa société de gestion, que ce soit dans le cadre d’un investissement via un compte-titres ou une assurance-vie. Lisez attentivement le document d'informations clés (DIC) de l'OPCI.
SIIC, l’immobilier coté
Placements pierre-papier, les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) vous permettent d’investir à la fois en bourse et dans l’immobilier. Elles ont pour objet l’acquisition, la construction et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Les SIIC doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées.
Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en bourse. Cet investissement est risqué : la valeur des SIIC, liée au marché boursier, peut subir de fortes variations, à la hausse comme à la baisse.
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