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OPCVM & fonds d'investissement FIA: Immobilier & forêts

Immobilier et forêts

Publié le 11 juillet 2019

Les véhicules de gestion collective en immobilier relèvent de deux régimes distincts : les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Les sociétés d’épargne forestière (SEF) et les groupes forestiers d'investissement (GFI) ont un régime proche de celui des SCPI.

Les organismes de placement collectif immobilier

 Les OPCI sont soit ouverts à des investisseurs non professionnels, soit ouverts à des investisseurs professionnels. La réglementation applicable à ces produits est différente selon qu'ils s'adressent à l'une ou l'autre des catégories d’investisseurs.

Un agrément de l’AMF

L’AMF agrée les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les organismes professionnels de placement collectif immobilier (OPPCI) lors de leur création, après avoir vérifié les informations mentionnées tant dans les documents réglementaires (règlement ou statuts et DICI et/ou prospectus le cas échéant) que pour les OPCI. Elle peut également demander à examiner les communications à caractère promotionnel. Cet agrément est délivré sur le fondement d’un dossier d’agrément conforme aux dispositions de l’instruction DOC–2011-23. L’AMF suit également ces fonds tout au long de leur vie.

Les organismes de placement collectif immobilier ouverts à des investisseurs non professionnels

Les OPCI prennent la forme soit de fonds de placement immobilier, soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, obéissant chacune à des conditions particulières :

1. les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)
Une SPPICAV est un organisme de placement collectif dont l'actif est constitué, pour 51% au moins, d'actifs immobiliers détenus directement (immeubles) ou indirectement (via des sociétés à prépondérance immobilière) et, pour 5% au moins, d'actifs liquides. Une SPPICAV peut contracter des emprunts dans la limite de 40% de ses actifs immobiliers pour les besoins de sa gestion et de sa liquidité. Sa fiscalité relève des revenus de capitaux mobiliers.
2. les fonds de placement immobilier (FPI).

Un FPI est un organisme de placement collectif dont l'actif est constitué, pour 60% au moins, d'actifs immobiliers détenus directement (immeubles) ou indirectement (via des sociétés à prépondérance immobilière) et, pour 5% au moins, d'actifs liquides. Un FPI peut contracter des emprunts dans la limite de 40% de ses actifs immobiliers pour les besoins de sa gestion et de sa liquidité. Sa fiscalité relève des revenus fonciers.

La souscription à des parts ou actions d’OPCI peut permettre au souscripteur de bénéficier de deux régimes fiscaux distincts que sont le régime des revenus de capitaux mobiliers pour la SPPICAV et le régime des revenus fonciers pour le FPI.

Les organismes professionnels de placement collectif immobilier

Les organismes professionnels de placement collectif immobilier (OPPCI) sont constitués sous la forme de SPPICAV ou de FPI. Ils peuvent être gérés par des sociétés de gestion de portefeuille françaises ou établies dans un autre pays membre de l’Espace économique européen. Si la société de gestion est agréée conformément à la directive AIFM, l’OPPCI peut être commercialisé en Europe auprès d‘investisseurs professionnels.
L’organisme professionnel de placement collectif immobilier est un organisme de placement collectif dont l'actif doit être constitué, pour 60% au moins (51% au moins pour les SPPICAV), d'actif immobiliers détenus directement (immeubles) ou indirectement (via des sociétés à prépondérance immobilière). Il a la particularité d'avoir des règles d'investissement allégées et de pouvoir déroger aux limites d'endettement de 40% de la valeur de ses actifs immobiliers et de 10% de la valeur de ses autres actifs.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Il existe une seule typologie de sociétés civiles de placement immobilier : la SCPI ouverte à tout public. En revanche, on trouve deux types de sociétés qui ont chacune une stratégie d'investissement qui leur est propre :

1. les SCPI « commerciales »
Une SCPI « commerciale » est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.) et qui a pour principal objectif la distribution de revenus.

2. les SCPI « d'habitation »
Une SCPI « d'habitation » est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine composé d'immeubles à usage d'habitation et qui a pour caractéristique l'octroi d'un avantage fiscal en contrepartie d'une durée minimale de blocage des parts de la SCPI allant de 9 à 13 ans (selon les régimes fiscaux). L’achat de parts de SCPI peut faire bénéficier le souscripteur d'avantages fiscaux notamment sur l'impôt sur le revenu.
  

Deux régimes juridiques différents possibles pour les SCPI
Il existe deux régimes différents qui déterminent le fonctionnement des SCPI :
1. les SCPI à capital fixe qui augmentent leur capital périodiquement suite à une décision prise en assemblée générale extraordinaire des associés,
2. les SCPI à capital variable qui augmentent leur capital à tout moment dans la limite de leur capital social statutaire.

L’AMF & les SCPI

A la différence des OPCI, l’AMF n’agrée pas les SCPI, mais intervient lorsqu’elles font une offre au public. Dans ce cas, le régulateur délivre un visa conformément aux dispositions de l’instruction DOC-2002-01. Ce visa atteste, notamment, que le document d’information destiné au public est complet, compréhensible et que les informations qu’il contient sont cohérentes (article L. 621-8-1 du code monétaire et financier). Le visa de l'AMF ne signifie pas que les souscripteurs bénéficient automatiquement des différents dispositifs fiscaux présentés par la société de gestion. Ce bénéfice dépendra, notamment, du respect par le produit de certaines règles d'investissement, de la durée pendant laquelle le souscripteur détiendra ses parts et de la situation individuelle du souscripteur.
Par ailleurs, l’AMF peut examiner les communications à caractère promotionnel des SCPI.

Les sociétés d’épargne forestière (SEF)

L’AMF régule les sociétés d’épargne forestière (SEF), organismes de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine forestier.

La SEF a pour objet principal l’acquisition et la gestion d’un patrimoine forestier. Son actif est constitué, d’une part, pour 60 % au moins de bois ou forêts, de parts d’intérêt de groupements forestiers ou de sociétés dont l’objet exclusif est la détention de bois et forêts et, d’autre part, de liquidités ou valeurs assimilées. Les bois et forêts détenus par ces sociétés doivent être gérés conformément à un plan simple de gestion.
La souscription ou l’acquisition de parts de SEF peut donner droit à un dispositif fiscal spécifique à la double condition que la société prenne l’engagement d’appliquer pendant quinze ans un plan de gestion agréé par le centre régional de la propriété forestière et que le souscripteur ou l’acquéreur s’engage à conserver ses parts jusqu’à la fin de la huitième année suivant la date de souscription. De même, les entreprises peuvent, dès l’année de réalisation de l’investissement, pratiquer un amortissement exceptionnel. En contrepartie, elles doivent conserver les parts souscrites pendant huit ans.

L’AMF & les SEF

L’AMF n’agrée pas les SEF mais intervient lorsqu’elles font une offre au public. Ainsi, en cas d’offre au public, l’AMF délivre un visa, conformément à l’instruction DOC-2019-04. Ce visa atteste, notamment, que le document d’information destiné au public est complet, compréhensible et que les informations qu’il contient sont cohérentes (article L. 621-8-1 du code monétaire et financier). Le visa de l'AMF ne signifie pas que les souscripteurs bénéficient automatiquement des différents dispositifs fiscaux présentés par la société de gestion. Par ailleurs, l’AMF peut examiner également les communications à caractère promotionnel.

Les groupements forestiers d’investissement (GFI)

Les groupements forestiers d’investissement (GFI) ont été créés par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt qui a inséré dans le code forestier un nouvel article L. 331-4-1 en vue d’offrir la possibilité aux groupements forestiers de faire offre au public de leurs parts sociales.

Un groupement forestier est une société civile créée en vue de la constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers ainsi que de l’acquisition de bois et forêts.

Le GFI est soumis au régime des FIA, ce qui implique notamment de désigner un dépositaire et d’être géré par une société de gestion de portefeuille ou encore de respecter des règles de commercialisation.

Contrairement aux SEF, les GFI ne peuvent pas investir dans des parts d’intérêts de groupement forestier ou de sociétés dont l’objet exclusif est la détention de bois et de forêts. Le patrimoine forestier d’un GFI représente au minimum de 80%, avec la possibilité dans ces 80% de tenir compte des sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance dans les conditions définies aux articles L. 352-1 à L. 352-6 du code forestier.

L’AMF & les GFI

Comme pour les SEF, l’AMF n’agrée pas les GFI mais intervient lorsqu’ils font une offre au public. Ainsi, en cas d’offre au public, l’AMF délivre un visa, conformément à l’instruction DOC-2019-04. Ce visa atteste, notamment, que le document d’information destiné au public est complet, compréhensible et que les informations qu’il contient sont cohérentes. Par ailleurs, l’AMF peut examiner également les communications à caractère promotionnel.

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