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Produits & supports d'investissement Types de produits: Immobilier (SCPI & OPCI)

SCPI : comment bien s’informer ?

Publié le 20 janvier 2015

Avant d’investir dans une SCPI, informez-vous. La note d’information, les statuts, le rapport annuel et les derniers bulletins trimestriels d’information vous aideront à choisir la SCPI qui vous correspond.

Avant d’investir dans une SCPI, votre conseiller doit vous remettre la note d’information en cours de validité visée par l’AMF (ou son actualisation), les statuts de la société et, lorsqu’ils existent, le dernier rapport annuel et les bulletins d’information trimestriels. Exigez-les. En tout état de cause, ils sont disponibles sur le site internet de la société de gestion. Les notes d’information figurent également sur le site de l’AMF.

Lisez attentivement ces documents. Vous y trouverez des informations utiles pour vous faire une opinion sur la SCPI qui vous intéresse. Quid de son potentiel de rendement ? Son patrimoine immobilier (le parc) est-il de qualité ? Risque –t-il de se dévaloriser ? Quel est le taux d’occupation des logements ? Les revenus servis sont-ils stables ? Etc.

La note d’information visée par l’AMF

En cas d’émission de titres, que ce soit à l’occasion de la création de la société ou lors d’une augmentation de capital, les SCPI doivent rédiger une note d’information et obtenir le visa de l’AMF.

Le visa de l’AMF n’est pas une recommandation à investir. Il signifie que l’information fournie dans le document est suffisamment précise et complète pour vous permettre d’investir en toute connaissance de cause.

Prenez connaissance de la note d’information. Vous y trouverez notamment des informations sur :

  • la politique d’investissement : la société de gestion précise le type de biens (immeubles de bureaux, locaux industriels, entrepôts, immeubles d’habitation, etc.) dans lesquels elle s’engage à investir et leur localisation,
  • les modalités de sortie : soyez notamment vigilant à la périodicité de confrontation des ordres d’achat et de revente des parts (hebdomadaire, mensuelle ou trimestrielle, par exemple) et au délai de versement des fonds,
  • le cas échéant, les modalités de détermination du prix de souscription et de versement,
  • les frais : gardez à l’esprit que les frais de gestion annuels sont ceux qui ont le plus d’impact sur le rendement de votre investissement,
  • la responsabilité des associés au titre des dettes et obligations sociales : vérifiez si la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital,
  • la présentation de la société de gestion qui gère la SCPI : regardez notamment sa structure actionnariale et sa date d’agrément par l’AMF,
  • les risques associés à l’investissement.

La SCPI peut modifier sa politique d’investissement. Cette modification est soumise à l’approbation de l’assemblée générale extraordinaire des associés. La note d’information doit alors être actualisée et soumise au visa de l’AMF.

Les statuts de la société

Les statuts de la SCPI régissent le fonctionnement de la société, et notamment son mode de gouvernance. Les principales dispositions sont rappelées dans la note d’information.

L’information annuelle et trimestrielle

Le rapport annuel et les bulletins trimestriels d’information présentent notamment les investissements réalisés et les données financières de la SCPI. Ces documents ne sont donc pas disponibles pour les SCPI en création.

Avant d’investir dans une SCPI déjà existante, lisez attentivement ces documents. Par la suite, tenez-vous informé régulièrement pendant toute la durée de votre investissement.

Prenez notamment connaissance des éléments suivants :

- la mise en œuvre de la politique d’investissement

La SCPI décrit les biens qu’elle a acquis et cédés sur la période : nature, superficie, emplacement géographique. Les travaux réalisés sont également présentés. Ceci vous renseigne sur l’entretien du parc locatif.

Soyez attentif au taux d’occupation financier (voir encadré) et à son évolution.

- la valeur du patrimoine comparée à la valeur de souscription ou de retrait des fonds

La valeur de votre investissement dépend pour partie de la valeur du patrimoine de la SCPI. Prenez connaissance notamment de la valeur de réalisation du parc immobilier (voir encadré) et de son évolution.

Dans les SCPI à capital fixe, vous pouvez comparer cette valeur (rapportée à une part) aux valeurs moyennes d’acquisition et de cession de parts sur la même période. Cet indicateur vous permettra de connaître l’appétit des investisseurs pour cette SCPI, car les prix varient en fonction de l’offre et de la demande, indépendamment de la valeur du patrimoine.

- la structure financière de la société

Le bilan et le compte de résultat de l’année sont présentés dans le rapport annuel. Les biens détenus par la SCPI sont présentés à leur valeur historique d’acquisition et à leur valeur de réalisation. Ces informations vous permettent d’évaluer l’évolution de valeur du parc locatif dans le temps.

Regardez également le montant de la trésorerie disponible et des éventuelles dettes financières de la société.

Le rapport des commissaires aux comptes vous alerte en cas d’anomalies dans les états financiers. Prenez-en connaissance.

- le taux de rendement interne

Le TRI, taux de rendement interne, permet d’évaluer la performance passée du placement financier en SCPI. Pour une période donnée (pour l’exemple : 10 ans), il prend en compte l’accroissement – ou la perte – de valeur d’une part (écart entre le prix d’achat et le prix de vente au bout de 10 ans, dans l’exemple) et l’ensemble des dividendes versés sur cette période.

Attention toutefois : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces dernières années, la hausse des prix des loyers a pu générer des augmentations significatives des dividendes. Le marché immobilier pourrait évoluer différemment dans le futur.

- le cas échéant, les dividendes versés

La SCPI présente les dividendes qu’elle a versés à ses associés au cours des deux dernières années. Elle vous indique également le taux de distribution sur la valeur de marché (voir encadré). Vous pouvez reconstituer l’historique sur plusieurs années en consultant les rapports annuels précédents. Cela vous renseignera sur la politique de distribution de dividendes de la société.

Gardez cependant à l’esprit que la tendance observée par le passé peut évoluer différemment dans le futur.

En comparant plusieurs SCPI sur la base de ces documents, vous pourrez choisir celle qui vous convient le mieux. N’oubliez pas de continuer à vous informer pendant toute la durée de votre investissement.

Lexique
Valeur comptable : valeur du patrimoine figurant dans le bilan. Elle correspond au prix d’achat des bâtiments (ou au prix de construction).

Valeur vénale : valeur du patrimoine estimée par un expert indépendant. L’expertise du patrimoine est réalisée sur place tous les 5 ans, puis actualisée annuellement.

Valeur de réalisation : valeur du patrimoine estimée par l’expert indépendant, à laquelle sont ajoutées notamment la trésorerie et les créances. Les dettes sont déduites.

Valeur de reconstitution : l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.

Taux d’occupation physique : somme des surfaces louées / surface totale du parc immobilier de la SCPI. Ce taux mesure la « performance locative » de la SCPI en m².

Taux d’occupation financier : somme des loyers perçus / somme des loyers qui pourraient être perçus si l’ensemble du parc immobilier était loué. Ce taux mesure donc la performance locative financière de la SCPI.

Taux de distribution sur la valeur de marché: montant des dividendes versés pendant l’année / prix moyen d’acquisition d’une part. Ce taux mesure le rendement financier annuel du placement.

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