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Produits & supports d'investissement Types de produits: Immobilier (SCPI & OPCI)

SCPI, OPCI, SIIC : un autre moyen d’investir dans l’immobilier

Publié le 23 mai 2013

Détenir des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir indirectement dans l’immobilier, moyennant un ticket d’entrée plus faible qu’un investissement direct (150 à 1 000 € la part en moyenne). C’est également un moyen de déléguer la gestion de l’immobilier à une société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion. C’est ce que l’on appelle l’investissement dans la « pierre papier ».

Quelles sont les particularités des SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine d’actifs immobiliers locatifs (100 % de leurs actifs). Elles font partie de la grande famille des organismes de placements collectifs (OPC). On distingue principalement deux types de SCPI :

  • les SCPI «d’entreprise», qui détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces SCPI ont pour principal objectif la distribution de revenus,
  • les SCPI «d’habitation» (majoritairement appelées SCPI « fiscales »), qui détiennent un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation. Ces actifs immobiliers s’inscrivent dans une détention à long terme et, parfois, dans des dispositifs fiscaux qui permettent aux épargnants de bénéficier d’économie d’impôt, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale à partir de la signature du bail.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Quels documents ou informations exiger ?
> Préalablement à l’achat de parts, une note d’information visée par l’AMF doit être remise au souscripteur en même temps que le bulletin de souscription, les statuts et, le cas échéant, le dernier rapport annuel ainsi que le bulletin trimestriel d’information.
> Chaque trimestre, le souscripteur reçoit un bulletin d’information qui lui permet de suivre l’évolution de son patrimoine.
> Préalablement à l’assemblée générale annuelle, la société de gestion de la SCPI lui adresse un rapport annuel.
> En cas de modification de l’orientation d’investissement (approuvée par l’assemblée générale extraordinaire des associés), la note d’information doit être actualisée, visée par l’AMF et mise à la disposition de l’investisseur.

Vous pouvez acheter des parts de SCPI auprès de sociétés de gestion ou de réseaux bancaires. Ces parts peuvent être acquises au moment de leur émission, dans le cadre de transactions de gré à gré (cession libre entre associés sur le marché secondaire) ou par le biais du registre des ordres d’achat et de vente (confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire).

Comment vendre vos parts de SCPI ?

Vous pouvez revendre vos parts de SCPI à capital fixe via la société de gestion ou un intermédiaire financier si vous trouvez un acheteur sur le marché secondaire.

  • Un prix d’exécution est déterminé à partir de la confrontation des ordres d’achat et de vente inscrits sur le registre, selon une périodicité de 1 jour à 3 mois.
  • Au cours de la période de réception des ordres, la société de gestion ou l’intermédiaire est tenu(e) de transmettre à toute personne qui en fait la demande les 5 prix d’achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles.
  • Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible. Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.
  • Ces prix d’achat et de vente, ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix, figurent sur un registre (carnet d’ordres tenu au siège de la société de gestion). Ces informations sont rendues publiques.

Le porteur de parts de SCPI à capital variable transmet une demande de retrait (ou de remboursement) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la société de gestion.

  • Les demandes de retrait sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription.
  • La vente de parts par un associé peut être compensée par une souscription et s’effectue à un prix de retrait défini par la société de gestion qui ne peut être supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription.
  • Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

Quels sont les revenus des porteurs de parts de SCPI ?

Si vous êtes porteur de parts de SCPI, vous percevez des dividendes (revenus fonciers) généralement sous la forme d’acomptes trimestriels. Vous êtes imposé sur la base des revenus perçus par la SCPI et proportionnellement à la quote-part que vous détenez.

Quels sont les frais associés ?

L’investissement dans une SCPI entraîne des frais.

  • Une commission de souscription, calculée sur le prix de la part, est intégrée au prix de souscription. Cette commission, qui varie entre 5 % et 12 % du montant souscrit, est perçue lors des augmentations de capital.
  • Une commission de gestion (annuelle ou trimestrielle), assise sur les produits locatifs HT encaissés par la SCPI, peut être étendue aux produits financiers nets si le public en est informé. Cette commission varie entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI et est destinée à rémunérer la société de gestion.
  • Une commission de cession est calculée sur le montant de la transaction. À cette commission s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe, soit 5 % du prix d’exécution. Ces frais sont fréquemment payés par l’acquéreur.

Les organismes de placement collectif (OPCI), autres produits « pierre papier »

Les OPCI ont été créés par le législateur en 2005. Comme les SCPI, ils ne sont pas cotés en bourse.
Ils suivent quasiment les mêmes règles que les OPC. Les OPCI peuvent prendre la forme de fonds de placement immobilier (FPI) ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Il existe trois types d’OPCI :

  • les OPCI destinés au grand public,
  • les OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier accessible à partir de 10 000 €,
  • les OPCI à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier destinés aux investisseurs qualifiés.

Pour les OPCI grand public, l’actif d’un OPCI doit être composé d’immeubles ou de parts de sociétés non cotées à dominante immobilière pour un minimum de 60 % pour les FPI et de 51 % pour les SPPICAV. Ces pourcentages en investissements immobiliers sont inférieurs à celui des SCPI (qui doivent être investies à hauteur de 100 % en actifs immobiliers) et permettent ainsi à l’OPCI d’être plus liquide. Le portefeuille d’un OPCI doit comporter au moins 10 % de liquidités.

La constitution d’un OPCI ou d’un compartiment d’OPCI est soumise à l’agrément de l’AMF.

Les OPCI sont gérés par une société de gestion de portefeuille également agréée par l’AMF.

Investir à la fois en bourse et dans l’immobilier : les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Les SIIC, ou foncières cotées, font partie des placements « pierre papier ». Il existe une quarantaine de sociétés foncières cotées en France. Elles ont pour objet l’acquisition, la construction et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Contrairement aux SCPI, les SIIC sont cotées en bourse.
Celles-ci doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées. Les frais et la fiscalité sont ceux des valeurs mobilières.

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